Competencias y obligaciones del Presidente de la Comunidad de Propietarios
Como continuación del post anterior del "El Presidente de la Comunidad de Propietarios", vamos a ver, cuales son las competencias y las obligaciones del Presidente frente a su Comunidad, así que si eres Presidente o puedes serlo en un futuro, esperamos ayudarte a clarificar cuales son exactamente las funciones de la figura mas importante e imprescindible dentro del órgano soberano de una Comunidad de Vecinos.
COMPETENCIAS Y OBLIGACIONES
En el supuesto de que el Presidente sólo ejerciera las funciones propias del cargo (no fuera además Administrador, ni Secretario) sus competencias serían las señaladas en los artículos 13 y 16 de la Ley de Propiedad Horizontal, las cuales son:
- Convocar la Junta de Propietarios como mínimo una vez al año, es decir, la Junta Ordinaria, así como como todas las Juntas Extraordinarias que él considere, o bien por que lo pidan la cuarta parte del total de propietarios o un número de ellos que representen al menos un 25% de los coeficientes de la Comunidad.
- Ostentar la representación de la Comunidad en los asuntos que la afecten, tanto en juicio como fuera de él.
- Aunque la Ley no lo dice expresamente, ha de mantener una vigilancia activa frente a las instalaciones y servicios comunitarios, así como la vigilancia en la coordinación de los demás órganos de gobierno (Secretario, Administrador, Vicepresidente, etc.) para garantizar su correcto funcionamiento. En el supuesto de que existiera un Administrador de fincas, recaerá sobre éste la mayor parte de la gestión ordinaria de la Comunidad, todo y que al no ser alguien que viva en el mismo edifico, quien deberá adoptar determinadas iniciativas que requieran de urgencia, será solamente quien tenga su domicilio en la propia Comunidad, aunque ésta sea únicamente la de avisar de las incidencias al Administrador externo.
- Tiene que requerir a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, la inmediata cesación de las actividades prohibidas y perturbadoras, entablando la acción de cesación si no se atendieran ese requerimiento (artículo 7.2); debe visar la certificación del estado de deudas (artículo 9.1.e); firmar el cierre del acta de la Junta (artículo 19.3); recibir la comunicación que el Administrador le haga en relación con las medidas y reparaciones que resulten urgentes (artículo 20.c); exigir judicialmente, previo acuerdo de la Junta de Propietarios, el pago de las cuotas adeudadas por los comuneros (artículo 21.1).
EL PRESIDENTE EN REPRESENTACIÓN DE LA COMUNIDAD
La representación que ostenta el Presidente de la Comunidad tiene carácter legal, ya que es la Ley quien le confiere las facultades representativas a la misma vez que es parte también del órgano de la Comunidad por disposición legal.
Es muy importante señalar, que cuando se dice que actúa en representación, quiere decir que lo hace como órgano de la Comunidad expresando la voluntad de la misma. Por ello puede ejercitar cuantas acciones legales correspondan a la Comunidad en defensa de sus derechos e intereses. Esto no quiere decir que el Presidente pueda decidir por sí sólo llevar a cabo este tipo de acción, ya que sólo la Junta de Propietarios tiene competencias para ello, y es el Presidente quien representa a la Comunidad en dicha acción.
En representación, se otorga también al Presidente la firma de la Comunidad en los actos de gestión y de administración propios de su ámbito; tales como abrir cuentas corrientes, prestación de servicios, contratar suministros, ejecución de obras y reparaciones, etcétera. Cualquiera de estas actuaciones, no podrá emprenderlas el Presidente, sin el previo acuerdo de la Junta de Propietarios.
Si bien es cierto, en este último punto, en los casos en los que se requiera de una actuación urgente que no pueda demorarse, como la de contratar un cerrajero para acceder a la comunidad, o contratar una recarga de combustible para el correcto funcionamiento de la calefacción del edificio, podrá realizarse por cuenta propia del Presidente sin realizar la Junta Extraordinaria para su acuerdo, debido a que son iniciativas que están implícitas en su mandato, para el buen funcionamiento y mantenimiento de las instalaciones a favor de los intereses comunes de la Comunidad.
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RESPONSABILIDAD DE SU CARGO
La responsabilidad del Presidente puede ser civil o penal según que su actuación incurra en ilícito de uno u otro carácter.
La responsabilidad penal exige que la conducta presidencial se halle incursa en alguna de las contempladas en el Código Penal como constitutivas de infracción y su denuncia y persecución puede hacerse por cualquier comunero, sin la necesidad de la intervención previa de la Junta. Un posible supuesto, sería que el presidente se hubiera apropiado en su beneficio particular de parte de los fondos de la comunidad.
La responsabilidad civil, deriva del incumplimiento o cumplimiento sin la diligencia o cuidado debidos de los deberes implícitos en el ejercicio del cargo. Un ejemplo claro de incumplimiento de su responsabilidad civil, es haber dado de baja por su cuenta el seguro de la Comunidad sin haber contratado otro, y en ésta se produce un incendio, por ello se le podría reclamar. Pero en cambio, en este mismo caso, si que no se lo podría hacer responsable al Presidente de no advertir de que había un defecto de la instalación eléctrica, el cual provoca el incendio, si ningún vecino tampoco lo había advertido. Por lo tanto, con estos ejemplos, podemos ver que no siempre se pueden solicitar responsabilidades al Presidente de todo lo que ocurra en la Comunidad, en algunos casos si, y otros no.
Como se indicaba al principio del post, estás son las competencias, responsabilidades y obligaciones exclusivamente del Presidente, si además éste fuera Administrador y/o Secretario porque en la comunidad no los hubieran, deberíamos añadir a todo lo anterior las obligaciones, competencias y responsabilidades de estas dos figuras.
Lo que queda claro, es que cuando nos toca ser presidente de nuestra Comunidad, se convierte en una tarea añadida de nuestra vida cotidiana, obteniendo una responsabilidad mayor frente a nuestros vecinos, y normalmente no obteniendo ninguna recompensa a cambio. Si eres presidente o lo vas a ser, y necesitas mas información o ayuda sobre las obligaciones y responsabilidades que competen al Presidente, consúltenos y te ayudaremos encantado!!