Peculiaridades, conflictos y problemática de los Elementos Comunes (parte 1)
Vamos a ver las peculiaridades de algunos elementos de la Comunidad, que habitualmente crean conflictos entre los vecinos por no saber bien si tratan de elementos comunes o elementos privados.
Anteriormente ya hemos visto cuales son los elementos comunes de una Comunidad de Propietarios según los que se recoge en el artículo 396 del Código Civil, pero también vimos que influyen muchos otros factores (elementos comunes por naturaleza o destino) y peculiaridades que hacen que no siempre quede claro de que es un elemento común y que no. Por ello vamos a realizar un examen más detallado e individual de alguno de ellos.
Suelo y subsuelo
Definimos como suelo la parcela de terreno sobre la que está construida la edificación. E incluso en la sentencia de Tribunal Supremo del 5 de marzo del 5 de marzo de 1964, determinó que el elemento común suelo se extiende, a la parte de terreno no edificada, ampliando la delimitación que resulte del propio título de propiedad, sin juicio de servidumbres que cupiera establecer para el adecuado uso y aprovechamiento del edificio sobre la parte del solar que rodea el edificio y que no fuera ocupada por sus construcciones.
Si a título constitutivo no se dice lo contrario, según lo que se recoge en el artículo 396 no da lugar a dudas de que se tratará siempre como Elemento Común, a igual que el subsuelo, ya que en el artículo 350 del Código Civil establece que el propietario de un terreno es dueño de su superficie y de lo que está debajo de ella. Por lo tanto siendo elementos comunes, la Comunidad de Propietarios puede, en el ámbito del Derecho Privado y siempre que no haya obstáculos urbanísticos o de orden administrativo que se lo impidan, y con la unanimidad de todos los comuneros, aprovechar dichos elementos, por ejemplo, construyendo un sótano de garajes, trasteros, viales, etcétera, siempre y cuando no afectará a la seguridad estructural o la integridad constructiva del inmueble.
Por contra, ningún vecino podrá aprovecharse particularmente del suelo o subsuelo sin el consentimiento unánime del resto de vecinos.
Vuelo
En este caso, si a título constitutivo no se dice lo contrario, no hay lugar a dudas tampoco, de que se tratará siempre como un Elemento Común por lo establecido en el artículo 396.
De la misma manera que en el artículo 350 del Código Civil establece que el dueño de un terreno, es dueño de lo que hay debajo de ella, también establece que es dueño del espacio que existe en la proyección superior hacia arriba (sería el vuelo).
Por lo que a igual que en el apartado anterior del suelo, la Comunidad de Propietarios podría seguir edificando hacia arriba, con el consenso unánime, y siempre y cuando no hayan obstáculos urbanísticos o de orden administrativo que se lo impidan, o que afectará a la seguridad estructural o la integridad constructiva del inmueble.
Cimentaciones, muros de carga y estructura en general
Son indiscutiblemente elementos comunes esenciales, y respecto a ellos no cabe plantearse su propiedad privada. Puede darse el caso de que lo Estatutos permitan un aprovechamiento especial de ellos en beneficio de uno o varios propietarios individuales siempre y cuando no perjudiquen al interés comunitario al que principalmente sirven.
Al ser un elemento común, obliga a la Comunidad de Propietarios a realizar su correspondiente mantenimiento y a emprender todas aquellas iniciativas que requiera para su conservación e integridad, así como las que vengan exigidas por los diversos comuneros (saber más sobre obras de mantenimiento/reforma de los elemento comunes).
Al tratarse entonces de un elemento común las cimentaciones y el suelo del edificio, si no se indica lo contrario a título constitutivo, en el caso por ejemplo de humedades por capilaridad a un vecino del bajos, si se comprueba que es un fallo estructural, deberá ser la Comunidad de Propietarios quien tenga la obligación de reparar y asumir el coste de la misma, así como los daños provocados.
Como en los puntos anteriores, al tratarse de un Elemento Común, no se puede realizar ninguna obra sobre cualesquiera de los elementos estructurales del inmueble sin contar con el consentimiento unánime del resto de comuneros. También decir, que el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal obliga a todos lo propietarios a dar cuenta a la Comunidad a la hora de realizar una obra en el interior de una vivienda o local.
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Escaleras, accesos y pasos
Se tratarán siempre como elementos comunes cuando sean de uso para más de un vecino. Únicamente en los casos en que su uso sirva exclusivamente a un vecino, se podría tratar como un elemento privativo, siempre que se disponga a título constitutivo o bien por acuerdo unánime de todos los integrantes de la comunidad.
Paredes de cerramiento del edificio
Además de la estructura exterior del edificio y los muros de carga, las paredes, tabiques y muros del interior que sirvan de cierre para delimitar las diversas dependencias del edificio, ya sean comunes o privativas, serán siempre tratadas como elementos comunes.
Por lo tanto, no podrán en ningún caso demolerse ni total ni parcialmente de manera particular sin el consentimiento unánime del resto de comuneros. Tampoco en las partes exteriores de dichas paredes, podrán apoyarse nuevas conducciones de agua, ni carteles, ni cuadros, etc., sin la aprobación unánime del resto.
Tejados, cubiertas, azoteas y terrazas
Tejados y cubiertas serán siempre elementos comunes esenciales o por naturaleza, por lo que no podrán ser nunca tratados como elementos privativos, todo que en un principio parezca que se aproveche directamente un único comunero. Por lo tanto la obligación de mantener en buen estado de conservación estos elementos recae sobre todos lo comuneros de la Comunidad.
Azoteas y terrazas constituyen otra modalidad de cubierta o tejado, ya que éstas pueden ser pisadas y aprovechadas para otros usos por las personas. Las azoteas serán siempre un elemento común, y las terrazas dependiendo del título constitutivo que tengan, podrán ser tratadas como un elemento común o privado.
La diferencia entre azotea y terraza, es que una azotea se encuentra situada en la última planta del edificio, ocupando la superficie total o parcial del edificio, y por la que generalmente se tiene acceso desde una zona común para todos los vecinos y una terraza en cambio, se tiene acceso a través exclusivamente desde una o varias viviendas.
El Tribunal Supremo exige que para que una terraza sea propiedad privada de un comunero, y no elemento común, se exprese así en el Título Constitutivo "de forma irrefutable e inequívoca". También puede ser frecuente, que aunque una terraza sea elemento común, el Título Constitutivo reserve su uso exclusivo a favor de la vivienda o viviendas que tienen acceso directo a ellas, y en la práctica incluso aún no indicándose puede tener dicha reserva, si la disposición arquitectónica del inmueble hace que el aprovechamiento de la terraza corresponda a una determinada vivienda por ser la única con acceso a ella, siempre y cuando esté fuere original y no se hubiera construido unilateralmente por el propietario.
La problemática viene cuando hay un deterioro en una terraza tratada como elemento común (la que a Título Constitutivo no esté detallada de forma irrefutable e inequívoca como propiedad privada), con uso exclusivo y privado para uno o varios vecinos. Para saber en este caso quien debe asumir la reparación, e incluso los daños causados al vecino de debajo de la terraza en el supuesto de que hubiera habido una filtración, se precisará de un informe técnico competente para determinar si el deterioro es causado por deficiencias constructivas o al perjuicio espontáneo derivado del paso del tiempo, - en tales casos corresponde asumir la reparación y los daños a la Comunidad - y valorar también si el vecino o vecinos que usan la terraza, han contribuido con su pasividad o mal uso a que surgieran dichos daños - de ser así, deberán asumir éstos en proporción a su negligencia una parte de la reparación de la terraza y los daños al vecino.
Otro de los problemas frecuentes de la terrazas, es cuando su dueño o su usuario exclusivo decide cubrirla. Tales actuaciones están terminantemente prohibidas y no pueden emprenderse sin el consentimiento de los demás propietarios porque además de afectar las cubiertas del edificio, afectan también a su configuración exterior.
Ya hemos vistos algunos de los elementos comunes más en detalle, y en el siguiente post continuaremos viendo algunos más, como servicios de calefacción, agua caliente y ascensor; instalación eléctrica, tuberías y bajantes; patios; servicio de portería; Garajes o plazas de aparcamiento; portales; trasteros; configuración exterior y antenas de TV, instalación de telefonía (ver siguiente post).